Mietentwicklung & Kostenkontrolle

Auch im neuen MBR gibt es selbstverständlich wieder eine Arbeitsgruppe „Kostenkontrolle/Instandhaltung“. Eine wesentliche Aufgabe ist die Überprüfung der Jahresabrechnungen (Instandhaltung und Betriebskosten), die gerade wieder stattfindet.

Die Überprüfung erfolgt hierbei nicht nur mittels Kennwerten – die dank unserer Vorgänger seit 1997 vorhanden sind – sondern auch anhand der uns vorliegenden Belege. Für alle drei Blöcke sind das immerhin 6 GB, die uns freundlicherweise von der AEAG zur Verfügung gestellt wurden.

Zuletzt gab es aber auch vermehrt Fragen nach den Ursachen für die laufenden und letzten August etwas höher ausgefallenen Mietanhebungen, die wir gerne beantworten möchten.

Warum steigt die Miete ständig?

Zur Beantwortung der Frage ist ein Blick auf die einzelnen Mietbestandteile ratsam – die wichtigsten im Wohnpark sind:

  • Kapitaldienst
  • Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB)
  • Verwaltungskosten
  • Betriebskosten (inkl. Liftkosten)
  • Heizung & Warmwasser

Verbrauchsabhängige Verrechnung

Steigerungen der Betriebskosten (inkl. Heizung & Warmwasser) liegen in der Natur der Sache und müssen wohl an dieser Stelle nicht näher ausgeführt werden.

Inflationsabhängige Anhebungen

Im Gegensatz dazu orientiert sich die AEAG beim EVB, den Verwaltungskosten und dem Kapitaldienst (letzteres nur Block A und B) an den Höchstsätzen, die das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) jeweils erlaubt. Während die Grenzen für Verwaltungskosten in der Regel jährlich angehoben werden, sieht die aktuelle Regelung eine Inflationsanpassung für die anderen beiden Komponenten nur alle zwei Jahre vor.

Das Resultat: Einerseits werden Verwaltungskosten mit jeder Neuvorschreibung im Jänner und August leicht angehoben, andererseits erfahren EVB und Kapitaldienst aber alle zwei Jahre eine starke Erhöhung – zuletzt diesen August, womit die Mietsteigerung nicht nur subjektiv, sondern tatsächlich höher ausfiel als bei den davorliegenden Vorschreibungen. Konkret wurde in A- und B-Block der Kapitaldienst von 1,80* auf 1,87* €/m2 sowie der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag von 2,06* auf 2,13* €/m2 erhöht.

Der C-Block ist (noch) anders

Nachdem der C-Block noch nicht ausfinanziert ist, ergibt sich die Höhe der Position “Kapitaldienst” aus den Zahlungen für die noch laufenden Darlehen entsprechend dem Kostendeckungsprinzip im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Dieser Betrag liegt konstant bei 2,98* €/m2. Nach der Ausfinanzierung wird dies zwar ebenfalls auf die sogenannte Grundmiete/Auslaufannuität wie im Block A und B abgesenkt (siehe oben Kapitaldienst) – im Gegenzug wird es dann aber auch zu zusätzlichen Preissteigerungen wie in A- und B-Block kommen.

Außerdem wurde und wird nach wie vor beim Block C nicht der Maximalbetrag für den EVB ausgeschöpft. Die AEAG hat daher zuletzt nicht nur eine Anpassung entsprechend der Preissteigerung, sondern darüberhinaus vorgenommen. Entsprechend höhere Steigerungen wird es bei dieser Position daher noch bis zum Erreichen der Höchstgrenze geben. Vorgeschrieben werden derzeit aber bereits 2,02* €/m2 – also nur geringfügig weniger als das WGG erlaubt (siehe oben).

Abschließend stellt sich natürlich die Frage wie die resultierenden Mieten im Vergleich zur Inflation und anderen Wohnformen abschneiden. Eine Frage, der wir uns – sofern genügend Zeit neben der Abrechnungskontrolle bleibt – bei Gelegenheit widmen werden.

Gesetzlichen Grundlagen für Interessierte:

* Alle Beträge zzgl. 10 % MwSt.

Ausfinanzierung Block C

Sehnsüchtig erwarten die Mieter*innen des C-Blocks bereits dessen Ausfinanzierung. Dementsprechend erreichen uns viele Fragen zu Zeitpunkt und Ausmaß der damit einhergehenden Mietabsenkung. Kurz gesagt: Die Miete wird voraussichtlich Ende 2021 um 1,11 €/m2 zzgl. 10 % MwSt. abgesenkt werden.

Der Kapitaldienst

Derzeit entrichten die Mieter*innen des Block C noch 2,98* €/m2 für die Position Kapitaldienst ihrer Mietvorschreibungen – also für die Rückzahlung der notwendigen Darlehen. Wie die AEAG bereits in der Hauptversammlung im August 2020 berichtet und uns auch nochmal bestätigt hat, werden diese Kreditzahlungen – auch Annuitäten genannt – voraussichtlich Ende 2021 der Vergangenheit angehören. Ab dann ist die AEAG gesetzlich zur Absenkung verpflichtet, woran auch die Verluste aufgrund der Commerzialbank-Pleite nichts ändern!

Absenkung auf die Grundmiete

Dennoch wird auch nach diesem Zeitpunkt weiterhin die Position “Kapitaldienst” auf den Mietvorschreibungen zu finden sein, denn die AEAG plant den nach Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) vorgesehenen Höchstbetrag nach der Ausfinanzierung von derzeit 1,87* €/m2 vorzuschreiben. Die Ersparnis durch die Absenkung auf diese sogenannte Grundmiete/Auslaufannuität wird daher aus heutiger Sicht 1,11* €/m2 betragen.

Zu beachten sind allerdings folgende Dinge:

Erhöhung des EVB

Noch wird im Gegensatz zu A- und B-Block nicht das gesetzliche Maximum für die Position “Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag” (EVB) ausgeschöpft. Entsprechend plant man diesen Betrag bereits zuvor von 2,02* €/m2 auf 2,13* €/m2 anzuheben.

Preisanpassung im Sommer 2022

Die Maximalbeträge für die Grundmiete und den EVB werden zudem alle zwei Jahre entsprechend der Preissteigerung angepasst – das nächste Mal am 1. 4. 2022. Die Grundmiete und der EVB werden daher mit der Vorschreibung ab August 2022 bereits eine erste kleine Erhöhung erfahren, wenn die AEAG von diesem Recht Gebrauch macht.

Mehr Geld für die Instandhaltungsreserve

Zu guter Letzt aber eine gute Nachricht. Die Einnahmen aus der Position Kapitaldienst fließen nach der Ausfinanzierung entsprechend dem WGG immerhin für 5 Jahre zusätzlich in die sogenannte Instandhaltungsreserve, die ansonsten nur aus den EVB-Einnahmen gespeist wird. Während die Instandhaltungsreserve im C-Block vor der Ausfinanzierung bereits ausgeglichen bilanziert, fließen so pro Jahr ca. 2,2 Mio. € zusätzlich in diesen Topf.

Mehr Geld für Neubau und Großinstandsetzung

Erst nach diesen 5 Jahren – also voraussichtlich ab 2027 – fließen diese Beträge in die freie Reserve der AEAG und müssen für Großinstandsetzungen oder den Neubau verwendet werden. Ansonsten würden die steuerlichen Vorteile der Gemeinnützigkeit verloren gehen. Auch Gewinnauszahlungen an die Aktionäre sind nach WGG nur in geringfügigem Ausmaß möglich.

* zzgl. 10 % MwSt.

Update 24. 9.: Hinweis auf Angabe von Nettobeträgen

brauner Liftturm und weiße Fassade des Wohnparks mit Loggien und orangen Markisoletten im Sommer

Commerzialbank und Mieten

Auch die GESIBA ist bekanntlich vom Bilanzskandal der Commerzialbank Mattersburg betroffen. Unsere Aufsichtsräte, Prof. Dr. Helmut Holzinger, Elisabeth Studencki und Julius Ehrlich werden sich dem Thema rasch nach der kommenden Hauptversammlung der AEAG widmen.

Dennoch besteht keine Gefahr für zusätzliche Mieterhöhungen im Wohnpark oder eine verspätete Ausfinanzierung des Block C inkl. Senkung auf die Grundmiete, da das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz beides nicht zulässt.

Der höhere Anstieg der August-Vorschreibungen ist hingegen auf die nur alle 2 Jahre vorgesehene Inflationsanpassung zurückzuführen. Die großen Guthaben aller Blöcke bei den Betriebskosten sind zwar erfreulich, dennoch scheinen uns geringere laufende Kosten sinnvoller. Wir werden daher entsprechende Gespräche aufnehmen.