Ausfinanzierung Block C

Sehnsüchtig erwarten die Mieter*innen des C-Blocks bereits dessen Ausfinanzierung. Dementsprechend erreichen uns viele Fragen zu Zeitpunkt und Ausmaß der damit einhergehenden Mietabsenkung. Kurz gesagt: Die Miete wird voraussichtlich Ende 2021 um 1,11 €/m2 zzgl. 10 % MwSt. abgesenkt werden.

Der Kapitaldienst

Derzeit entrichten die Mieter*innen des Block C noch 2,98* €/m2 für die Position Kapitaldienst ihrer Mietvorschreibungen – also für die Rückzahlung der notwendigen Darlehen. Wie die AEAG bereits in der Hauptversammlung im August 2020 berichtet und uns auch nochmal bestätigt hat, werden diese Kreditzahlungen – auch Annuitäten genannt – voraussichtlich Ende 2021 der Vergangenheit angehören. Ab dann ist die AEAG gesetzlich zur Absenkung verpflichtet, woran auch die Verluste aufgrund der Commerzialbank-Pleite nichts ändern!

Absenkung auf die Grundmiete

Dennoch wird auch nach diesem Zeitpunkt weiterhin die Position “Kapitaldienst” auf den Mietvorschreibungen zu finden sein, denn die AEAG plant den nach Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) vorgesehenen Höchstbetrag nach der Ausfinanzierung von derzeit 1,87* €/m2 vorzuschreiben. Die Ersparnis durch die Absenkung auf diese sogenannte Grundmiete/Auslaufannuität wird daher aus heutiger Sicht 1,11* €/m2 betragen.

Zu beachten sind allerdings folgende Dinge:

Erhöhung des EVB

Noch wird im Gegensatz zu A- und B-Block nicht das gesetzliche Maximum für die Position “Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag” (EVB) ausgeschöpft. Entsprechend plant man diesen Betrag bereits zuvor von 2,02* €/m2 auf 2,13* €/m2 anzuheben.

Preisanpassung im Sommer 2022

Die Maximalbeträge für die Grundmiete und den EVB werden zudem alle zwei Jahre entsprechend der Preissteigerung angepasst – das nächste Mal am 1. 4. 2022. Die Grundmiete und der EVB werden daher mit der Vorschreibung ab August 2022 bereits eine erste kleine Erhöhung erfahren, wenn die AEAG von diesem Recht Gebrauch macht.

Mehr Geld für die Instandhaltungsreserve

Zu guter Letzt aber eine gute Nachricht. Die Einnahmen aus der Position Kapitaldienst fließen nach der Ausfinanzierung entsprechend dem WGG immerhin für 5 Jahre zusätzlich in die sogenannte Instandhaltungsreserve, die ansonsten nur aus den EVB-Einnahmen gespeist wird. Während die Instandhaltungsreserve im C-Block vor der Ausfinanzierung bereits ausgeglichen bilanziert, fließen so pro Jahr ca. 2,2 Mio. € zusätzlich in diesen Topf.

Mehr Geld für Neubau und Großinstandsetzung

Erst nach diesen 5 Jahren – also voraussichtlich ab 2027 – fließen diese Beträge in die freie Reserve der AEAG und müssen für Großinstandsetzungen oder den Neubau verwendet werden. Ansonsten würden die steuerlichen Vorteile der Gemeinnützigkeit verloren gehen. Auch Gewinnauszahlungen an die Aktionäre sind nach WGG nur in geringfügigem Ausmaß möglich.

* zzgl. 10 % MwSt.

Update 24. 9.: Hinweis auf Angabe von Nettobeträgen