Alljährlich dasselbe Spiel: Bis Mitte des Jahres erhalten die Mieter*innen die Abrechnungen für das vorangegangene Kalenderjahr. Neu ist heuer allerdings die große Frage: Sinken aufgrund der geschlossenen Gemeinschaftseinrichtungen die Kosten wie von vielen Mieter*innen gefordert? Oder kommt es sogar zu Kostensteigerungen wie von anderen befürchtet?
Nach einem ersten, schnellen Blick haben wir den Eindruck: Weder das eine, noch das andere! Dennoch werden in den nächsten Monaten noch eingehendere Blicke durch die MBR-Arbeitsgruppe Konstenkontrolle & Instandhaltung erfolgen, um die Ursachen kritisch zu hinterfragen bzw. Einsparpotentiale auszuloten. Selbstverständlich steht es dennoch allen Mieter*innen frei, sich selbst ein Bild von der Richtigkeit zu machen. Ohne Einspruch gilt insbesondere die Betriebskostenabrechnung mit Ende des Jahres als akzeptiert!
1. Betriebskostenentwicklung
| Kosten | Block A | Block B | Block C |
|---|---|---|---|
| allg. Betriebskosten | 2.380.356,57 € – 0,10 % | 2.447.019,78 € – 0,29 % | 2.503.474,30 € + 0,19 % |
| Liftkosten | 132.446,99 € + 0,84 % | 113.555,10 € + 0,81 % | 139.417,69 € + 0,85 % |
| Heizung & Warmwasser | 649.434,67 € – 4,20 % | 679.151,82 € – 5,76 % | 582.199,34 € – 3,31 % |
Was wir aus den Zahlen herauslesen: Während die allgemeinen Betriebskosten praktisch unverändert sind, gibt es geringfügige reale Steigerungen bei den Liftkosten. Die Heizkosten sind vermutlich aufgrund des milden Winters etwas gesunken – noch deutlicher, wenn man die Inflation berücksichtigt.
Weniger Kosten durch milden Winter
Diese letzte Vermutung bestätigt sich ebenso in einzelnen Positionen. Die Aufwände für Streugut sind seit Beginn der MBR-Aufzeichnungen 1996 noch nie so gering gewesen und bei der Schneeräumung kam es sogar zu Gutschriften. Aus dem obigen Beispiel erkennt man also gut, dass Betriebskosten vor allem vom tatsächlichen Verbrauch abhängig sind.
Große Steigerungen von Interesse
Dementsprechend selten sind deutliche Steigerungen, weswegen diese für uns von besonderem Interesse sind – vor allem, wenn diese auch nach Berücksichtigung der Preissteigerung über 5 % betragen. Konkret betrifft das bei allen Blöcken die Positionen „Reinigungsunternehmen“, „HB-Entgelt“, „Notstromanlage“ und „Sicherheits- und Portierdienst“ – das werden wir uns jedenfalls näher anschauen.
COVID-19-Einflüsse
Zumindest bei einem Teil der obigen Positionen ist die Ursache für die Steigerung vermutlich begründet bei der Pandemie zu verorten (z.B. zusätzliches Sicherheitspersonal bei der Dachbadöffnung 2020). Auf der anderen Seite ist eine Senkung nur bei wenigen Gemeinschaftsanlagen erkennbar und fällt zudem bei weitem nicht so hoch aus, wie von manchen erhofft.
Geschätzte Betriebskostenersparnis pro Wohnung
| Gemeinschaftsanlage | Block A | Block B | Block C |
|---|---|---|---|
| Sauna | 0,81 € | – 0,13 € | 0,09 € |
| Bad | 4,08 € | 3,44 € | 0,77 € |
| Hobbyräume | 0,98 € | 0,00 € | 0,00 € |
| Indoor-Spielplätze | 2,29 € | 3,39 € | 1,93 € |
| Solarium | 0,90 € | 0,65 € | 0,58 € |
| Tennis | 2,02 € | 1,96 € | 1,91 € |
| Gesamt | 12,08 € | 9,31 € | 5,28 € |
Was allerdings viel schwerer wiegt, sind die fehlenden Einnahmen aus den Gemeinschaftsanlagen, die wiederum unseren Betriebskosten zufließen und 2020 zwangsläufig deutlich geringer ausgefallen sind.
Fehlende Einnahmen aus Gemeinschaftseinrichtungen je Wohnung (geschätzt)
| Gemeinschaftsanlage | Block A | Block B | Block C |
|---|---|---|---|
| Sauna | – 10,70 € | – 10,47 € | – 8,05 € |
| Solarium | – 1,39 € | – 0,95 € | – 0,82 € |
| Tennis | – 2,45 € | – 2,45 € | –3,86 € |
| Gesamt | – 14,54 € | – 13,87 € | – 12,73 € |
Alleine aus Sicht der Betriebskosten ergeben sich somit in Summe eher gestiegene Kosten. Für eine abschließende Beurteilung wären allerdings auch noch Veränderungen der Instandhaltungskosten (siehe nächster Abschnitt) zu berücksichtigen.
Mietgutschrift durch Guthaben 2020
Immerhin ist erfreulich, dass die tatsächlichen Aufwendungen für die allg. Betriebskosten, Lifte, Heizung und Warmwasser geringer ausfielen als aufgrund der erwartbaren Entwicklung von der AEAG eingehoben. Das resultierende Guthaben wird wie gewohnt mit der Augustmiete 2021 gegenverrechnet.
2. Instandhaltung
Neben der Betriebskostenabrechnung erhalten wir jedes Jahr auch die Abrechnung der Instandhaltungsreserve. Im Gegensatz zu den Betriebskosten wird hier nicht direkt nach Aufwand abgerechnet. Eventuelle Guthaben werden uns in der Folge nicht ausbezahlt, sondern verbleiben in der sogenannten „Instandhaltungsreserve“.
Geld der Baulichkeit – nicht der AEAG
Gefüllt wird diese Instandhaltungsreserve wiederum jedes Jahr durch diverse Einnahmen – vornehmlich durch Mieteinnahmen der Position „Erhaltungs- und Verbesserungsbetrag“ (EVB) und zu einem großen Teil aus den Garagenmieten. Dieser Geldtopf ist zweckgebunden für die jeweilige Baulichkeit zu verwenden. Darüberhinaus kann selbst die AEAG nicht darüber verfügen.
Entwicklung der Instandhaltungsreserve
| Block A | Block B | Block C | |
|---|---|---|---|
| IH-Reserve per 31. 12. 2019 | + 1.242.917,11 € | + 2.613.550,06 € | + 67.891,25 € |
| Ausgaben | – 2.228.870,52 € | – 2.171.921,16 € | – 2.414.948,44 € |
| Einnahmen | 2.588.375,85 € | 3.651.566,60 € | 2.694.926,95 € |
| IH-Reserve per 31. 12. 2020 | + 1.602.422,44 € | + 4.093.195,50 | + 347.869,76 € |
Gute Lage im Block B
Die Reserven haben sich in allen Blöcken positiv entwickelt. Der Block B weißt im Gegensatz zu den anderen Blöcken 2020 die höchsten Einnahmen auf, was auf die sogenannten Auslaufannuitäten zurückzuführen ist. Fünf Jahre lang ab Ausfinanzierung geht die Mietposition „Kapitaldienst“ zusätzlich in die Instandhaltungsreserve. Das hat 2020 bis Mitte des Jahres für zusätzliche Einnahmen von ca. 1 Mio € gesorgt – seitdem fließen die Auslaufannuitäten jedoch in das Eigenkapital der AEAG. Durch diese zusätzlichen Einnahmen konnte der B-Block immerhin sein Minus bei den Instandhaltungsreserven vor einigen Jahren in ein solides Plus von 4 Mio € wenden.
Stabile Lage im Block A
Ähnlich – aber nicht mit einem großen Guthaben – verlief der Vorgang im A-Block von der Ausfinanzierung 2010 bis 2015. Durch ein deutlich höheres Minus zum Zeitpunkt der Ausfinanzierung, reichten die zusätzlichen Auslaufannuitäten aber gerade einmal für eine schwarze Null. In den letzten Jahren wurde hier aber dennoch eine gute Instandhaltungsreserve aufgebaut – nicht zuletzt durch eine gesetzliche Erhöhung des EVB infolge der WGG-Novelle 2016 in der Höhe von ca. 300.000 €/Jahr.
Großartiger Ausblick im Block C
Auf den ersten Blick wirkt die Instandhaltungsreserve des Block C zwar sehr niedrig, doch hier erfolgt erst ca. Ende 2021 wie berichtet die Ausfinanzierung. D.h. hier kommen erst noch die zusätzlichen Mittel hinzu. Unseren Berechnungen zufolge handelt es sich um ca. 11 Mio € Auslaufannuitäten bis 2026, die ja im Gegensatz zu den anderen Blöcken nicht zum Abdecken von Vorgriffen benötigt werden.
Mietabsenkung im Block C wie geplant
Dieses Minus aus der Instandhaltungsreserve hat man schließlich im Block C durch Erhöhungen des EVB in den letzten Jahren bereits gedeckt. Ansonsten stünde der AEAG mittlerweile das Recht zu, die bevorstehende Mietabsenkung erst nach Deckung des Vorgriffs und nicht gleich nach Ausfinanzierung durchzuführen. Insofern bewahrheiten sich die Worte von Dir. Baringer aus der AEAG-Hauptversammlung 2019, der von einer sofortigen Mietabsenkung ausging – diese aber nicht versprechen wollte.
Die großen Ausgaben 2020
Auch bei der Instandhaltung haben wir die Positionen einem ersten Blick unterzogen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass diese Beträge im Gegensatz zu den Betriebskosten deutliche Schwankungen aufweisen – je nachdem ob größere Schäden anfallen oder Erneuerungen geplant sind oder nur die gewöhnlichen Reparaturen anfallen.
Wir haben dazu Posten ausgemacht, die im Vergleich zu 2019 preisbereinigt mindestens 300 % ausmachen. Über alle Blöcke hinweg sind das „Abflüsse“, „Blumentröge“, „Brandschutz“, „Tischler“, „Altstoffzentrum“ und „Maschinen“. Für einige Positionen haben wir bereits jetzt logische Erklärungen aufgrund der Instandhaltungsvorschau für 2020 und aus eigener Beobachtung. Dennoch wollen wir uns das im Speziellen genauer anschauen.
COVID-19-Einflüsse
Ob die Schließung zu reduzierten Instandhaltungsarbeiten der geschlossenen Gemeinschaftseinrichtungen geführt haben, lässt sich nur sehr schwer sagen. Einerseits ist davon auszugehen, dass es zu einer geringeren Abnutzung kommt – andererseits waren die Erneuerungsarbeiten an Anlagen bereits für 2020 eingeplant und führen somit zu höheren Kosten. Zudem ist der Vergleich aufgrund mitunter großer Schwankungen von Jahr zu Jahr sehr schwierig. Aus diesem Grund kommen wir hier vorläufig zu keinem eindeutigen Schluss.
Tiefergehende Prüfung und Analyse
Soweit die ersten Schlüsse, die wir aus der Ferne lediglich bei der Betrachtung der Zahlen ziehen können. Selbstverständlich werden wir uns den einzelnen Positionen und vor allem auch den Belegen nach Möglichkeit unseres ehrenamtlichen Zeitbudgets noch näher widmen und anschließend berichten.
AG Kostenkontrolle & Instandhaltung
alle Angaben exkl. MwSt. und ohne Gewähr. Wir entschuldigen uns für etwaige Fehler, die uns trotz größtmöglicher Sorgfalt unterlaufen sein sollten und freuen uns stattdessen über sachdienliche Hinweise 😉